Airbnb: registratieplicht en andere aandachtspunten

In Geen onderdeel van een categorie by Renate Verstraaten

Airbnb, wie kent het niet? Populair onder toeristen, maar niet iedereen is er blij mee. Er zijn veel procedures (geweest) en recentelijk kondigde de gemeente Amsterdam een registratieplicht aan. Een mooi moment om stil te staan bij het fenomeen Airbnb.

Start Airbnb

Airbnb is in 2008 opgericht in San Franscisco. Sinds 2011 heeft het ook een Nederlandstalige versie. Inmiddels wordt er massaal gebruik van gemaakt. Dat leidt in sommige gevallen tot problemen. Buurtbewoners ervaren overlast en het heeft impact op de woningmarkt. Met name in Amsterdam, waar veruit de meeste accommodaties worden aangeboden.

Juridische valkuilen Airbnb verhuur

Veel woningcorporaties en Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) treden op tegen de verhuur van woningen via Airbnb. De onderverhuur van een huurwoning is namelijk niet altijd toegestaan en ook de verhuur van een koopwoning kan in strijd zijn met een splitsingsakte. De uitkomsten van procedures zijn wisselend en afhankelijk van alle specifieke omstandigheden van het geval.

Bij vonnis van 4 maart 2016 heeft de rechtbank Amsterdam een door de woningcorporatie gevorderde ontruiming afgewezen. Weliswaar was de onderverhuur via Airbnb in strijd met de huurovereenkomst, maar de tekortkoming kon de ontbinding niet rechtvaardigen. De kantonrechter overwoog ondermeer dat de huurder niet zomaar een andere woning zou vinden, haar woning door blijvend eigen gebruik niet aan de sociale woningmarkt had onttrokken en zich mogelijk onvoldoende bewust was van de schendingen van de huurovereenkomst. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland daarentegen wees de door een woningcorporatie gevorderde ontruiming toe. In een zaak met een particuliere verhuurder wees het gerechtshof Amsterdam eveneens de vordering tot ontruiming toe. Volgens het hof stond vast dat er sprake was van onderverhuur die bovendien overlast veroorzaakte en ondanks een waarschuwing ging de huurder door met de onderverhuur. Ook vond het hof het belangrijk dat de hoofdhuurder zelf de woning wilde gaan betrekken, daar ook gegronde redenen toe had, de lasten van de woning hoger waren dan de huursom en de huurder bovendien zelf geld had verdiend aan het schenden van de huurovereenkomst.

Dat zelfs Airbnb verhuur met toestemming van de VvE niet altijd probleemloos is, blijkt uit de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 14 januari 2016. In de betreffende VvE was Airbnb verhuur in strijd met de splitsingsakte. In een vergadering van de leden van de VvE was besloten om de korte termijn verhuur als proef te gedogen. Omdat de verhuur in strijd was met de splitsingsakte, kon de vergadering daar volgens de rechter helemaal geen beslissing over nemen. Dan zou eerst de splitsingsakte gewijzigd moeten worden. Het besluit van de vergadering was nietig.

Naast het ontruimingsrisico en de problematiek waar VvE’s mee kampen zijn er meer juridische aandachtspunten. Zo is het niet ongebruikelijk dat er in de hypotheekakte van een koopwoning is opgenomen dat de bank formeel toestemming moet geven om de woning tijdelijk te verhuren. Verder is het aan te bevelen om te controleren of de verzekering eigenlijk wel dekking biedt voor schade tijdens Airbnb verhuur. De inboedel- of opstalverzekering geldt niet altijd bij verhuur. Soms zijn er extra voorwaarden aan verbonden en soms kan er een aanvullende verzekering worden afgesloten. Weliswaar biedt Airbnb wel een zogeheten ‘Verhuurders Garantie’, maar die is aan nogal wat voorwaarden gebonden. En hoe zit het eigenlijk met belastingen? Denk bijvoorbeeld aan inkomstenbelasting.

Gemeentelijke maatregelen Airbnb verhuur

Naast juridische valkuilen zijn er ook gemeentelijke maatregelen om rekening mee te houden. De gemeente Amsterdam bijvoorbeeld heeft inmiddels al verschillende maatregelen genomen. Met ingang van 1 februari 2015 is al bepaald dat niet de verhuurder maar Airbnb zelf toeristenbelasting inhoudt en afdraagt aan de gemeente. In december 2016 sloot de gemeente Amsterdam een deal met Airbnb om de vehuur te beperken tot maximaal 60 dagen per jaar en 4 personen. En het meest recent heeft de gemeente Amsterdam aangekondigd dat er een registratieplicht komt. Kortom, het is voor Airbnb verhuurders zaak om goed te onderzoeken of hun gemeente regels kent en zo ja wat de inhoud daarvan is. Niet naleving van de regels kan namelijk flinke boetes opleveren. Wie zich bijvoorbeeld niet aan de registratieplicht houdt, riskeert een boete die kan oplopen tot wel €20.500,-

Meer informatie Airbnb verhuur

Airbnb betekent inkomsten voor verhuurders en accommodatie op de meest bijzondere plekjes voor toeristen. Bovendien krijg je als toerist vaak de betere reistips van iemand die de stad door en door kent. Airbnb is dus leuk, maar kent wel zo zijn risico’s. Verdiep je daarom in de regelgeving en overleg waar nodig met een deskundige. Bijvoorbeeld met de gemeente, een belastingadviseur of jurist. Zo kun je ervoor zorgen dat Airbnb ook leuk blijft.

Voor meer informatie over de gemeentelijke regelgeving verwijs ik naar de website van de betreffende gemeenten, bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam en de gemeente Utrecht. Verder zijn er op de website www.rechtspraak.nl nog veel meer uitspraken te vinden over Airbnb gerelateerde kwesties.

Of neem gewoon contact op uiteraard!